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L’estinzione anticipata del mutuo può essere parziale o totale, a seconda che riguardi una parte del capitale residuo dovuto o l’intero capitale residuo.
Con l’estinzione parziale anticipata, il debitore restituisce una somma che viene scalata dal debito residuo; di conseguenza, per la restante durata del finanziamento, saranno pagate rate più basse, oppure sarà ridotta in proporzione la durata dell’ammortamento.
Invece, con l’estinzione anticipata totale, si restituisce l’intera somma dovuta in un’unica soluzione, con estinzione anticipata e definitiva del mutuo.
Sentenza n. 14836/2024, emessa dalla Prima sezione civile in data 7 maggio 2024.
Secondo la Suprema Corte, i clienti hanno, innanzitutto, il diritto di estinguere il mutuo in anticipo. Inoltre, essi potranno anche beneficiare del rimborso parziale delle spese vive sostenute per ottenere l’estinzione anticipata, ovvero:

• spese per apertura e istruttoria della pratica, ovvero i costi che la banca deve sostenere per decidere se concedere il mutuo;
• polizza assicurativa;
• interessi;
• spese di perizia sull’immobile;
• imposte;
• spese notarili;
• costi di gestione.

Con l'ordinanza n. 25977/2023, è stato statuito che il cliente della banca che sottoscrive un mutuo ha il diritto a una “equa riduzione del costo complessivo del credito”, in conformità a quanto previsto dalle direttive europee 87/102/Cee e 90/88/Cee, che introducono il concetto del costo totale del credito, comprendendovi “tutti i costi del credito, compresi gli interessi e le altre spese che il consumatore deve pagare per il finanziamento”. Secondo i giudici le suddette spese devono essere rimborsate in maniera proporzionale alla parte del mutuo oggetto di estinzione anticipata.
La Cassazione ha precisato che il rimborso delle spese deve comprendere sia i cc.dd. costi recurring, ovvero quelli legati alla durata del contratto di finanziamento, che i costi up-front, ossia i costi sostenuti per la concessione del prestito. La sentenza si chiude con la statuizione secondo cui sono nulle tutte le clausole, inserite nel contratto di mutuo, che escludono il rimborso dei costi sostenuti in caso di estinzione anticipata del mutuo. Infatti, clausole del genere risulterebbero indubbiamente vessatorie, in quanto comporterebbero un grave squilibrio nei rapporti tra consumatore e intermediario bancario.

Anche la Corte europea chiarisce, con la sentenza nella causa C-76/22 (Santander Bank Polska), che in caso di rimborso anticipato del mutuo, il consumatore ha il diritto di recuperare una parte della commissione pagata per la concessione del credito a meno che l’istituto non l’abbia informato che la commissione è indipendente dalla durata del contratto. La Corte Ue aggiunge anche che la regola del rimborso si applica anche quando il consumatore, al momento della conclusione del contratto di credito, ha pagato la commissione una tantum.

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